Mediatore immobiliare non avvisa dell’ipoteca? Niente provvigione

Il mediatore immobiliare che omette di informare il potenziale acquirente dell’esistenza dell’iscrizione ipotecaria sull’immobile ha diritto alla provvigione?

Secondo la Corte di cassazione no, e ciò alla luce dell’obbligo su di lui gravante di comportarsi secondo correttezza e buona fede, tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (cosiddetta "mediazione atipica").

In capo al mediatore, si configura, ciò posto, un obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile, incluse, necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto della trattativa.

E’ quanto enunciato nel testo dell’ordinanza n. 27482, depositata il 28 ottobre 2019, con cui è stata ribaltata la decisione di accoglimento della pretesa di un’agenzia di mediazione nei confronti di una signora, per quanto asseritamente dovuto a titolo di provvigione per l'opera di mediazione prestata ai fini dell'acquisto di un appartamento.

In ordine a questa trattativa, la donna si era rifiutata di sottoscrivere il preliminare di acquisto dopo la sottoscrizione della proposta, a seguito della sopravvenuta conoscenza di un vincolo ipotecario sull'immobile oggetto della compravendita.

Secondo i giudici di merito, in particolare, posto che il contratto preliminare era stato concluso con la formalizzazione della proposta da parte della opponente e la conseguente accettazione da parte della proprietaria dell'immobile, doveva comunque affermarsi l'insorgenza del diritto della società mediatrice a ricevere la pattuita provvigione.

Specifico obbligo informativo a carico del mediatore

Diverse le considerazioni a cui è giunta la Cassazione, secondo la quale l'interpretazione resa dalla Corte territoriale era da ritenersi contraria sia alla lettera che alla ragione giustificatrice del disposto di cui all'art. 1759, comma 1, c.c. che impone uno specifico obbligo informativo in capo al mediatore.

Egli - ha precisato la Suprema corte - deve comunicare alle parti “le circostanze a lui note (nelle quali devono ricomprendersi quelle comunque conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche ed ordinarie visure che è possibile acquisire presso i pubblici registri), riguardanti la valutazione e la "sicurezza" dell'affare (soprattutto per il promissario acquirente o, comunque, acquirente) tali da poter incidere sulla conclusione dello stesso: in tal senso, invero, la legge prevede una forma di responsabilità specifica e qualificata del mediatore, la violazione dei cui relativi obblighi comporta il venir meno del presupposto per la configurazione del diritto alla provvigione in suo favore”.