Locazione di immobile in usufrutto: se muore l'usufruttuario contratto non oltre 5 anni

Pubblicato il 20 giugno 2011 I giudici di Cassazione, con sentenza n. 11602 del 26 maggio 2011, si sono pronunciati in ordine ad una vicenda relativa alla locazione di un immobile ad uso commerciale che era stato concesso dall'usufruttuario in favore di una società per 12 anni.

Nelle more del rapporto locatizio, l'usufruttuario era deceduto con la conseguenza che il nudo proprietario era venuto a consolidare a suo favore la piena proprietà. Questi aveva successivamente attivato procedimento per sfratto nei confronti del conduttore ma il Tribunale non lo aveva convalidato ritenendo che fosse, nella specie, applicabile la normativa speciale sulle locazioni e non l'articolo 999 del Codice civile sui contratti di affitto conclusi dall'usufruttuario, ai sensi del quale il contratto deve avere una durata non oltre il quinquennio dall'estinzione dell'usufrutto medesimo.

Tale statuizione è stata però ribaltata dalla Corte d'appello, prima, e dalla Suprema corte, poi, le quali, partendo dal consolidato principio secondo cui il nudo proprietario si trova in posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall'usufruttuario aventi ad oggetto il bene concesso in usufrutto e poiché, inoltre, non vi era stata alcuna adesione da parte del nudo proprietario alla durata del contratto, così come convenuta con l'usufruttuario, hanno ritenuto che lo stesso contratto, sulla base della disciplina codicistica, era da considerare risolto dopo 5 anni dall'estinzione dell'usufrutto. 

Per la Corte, infatti, il raffronto con la disciplina speciale di cui alla Legge n. 392 del 1978, comportava la prevalenza della norma codicistica in quanto l'estinzione era avvenuta per fatto naturale e non convenzionale; inoltre il conduttore, accettando di concludere il contratto con l'usufruttuario di età avanzata, aveva di fatto accettato il rischio di una anticipata estinzione dell'usufrutto e, quindi, di una anticipata restituzione dell'immobile rispetto a quanto pattuito.