L’immobile rivalutato evita il doppio prelievo

Sulla rivalutazione degli immobili – circolare 11/E del 19 marzo 2009 – una tesi del Fisco particolarmente significativa, espressa nel paragrafo 4, è che se il bene rivalutato non è riconosciuto fiscalmente, ammortamenti e plusvalenze saranno commisurati al valore storico ante rivalutazione. Tassare le variazioni in aumento derivanti dal disallineamento civile/fiscale e, ulteriormente, considerare imponibile l’utilizzo della riserva, rappresenterebbe una duplicazione d’imposta. Ciò non significa che la distribuzione del saldo attivo (si sta ipotizzando una rivalutazione solo civilistica) non abbia rilevanza anche fiscale: il saldo attivo si presenta come riserva di utili, quindi, se distribuito da una società di capitale, in capo al socio si formerà un reddito da capitale (dividendo), ex articolo 47 del TUIR.

Al paragrafo 5 della circolare 11/E – dedicato ad altro “tema caldo” per gli operatori – il Fisco consente, finalmente, l’imputazione della rivalutazione interamente al fabbricato sovrastante l’area di insistenza, chiarendo che ai fini della rivalutazione del valore degli immobili strumentali si rende necessario procedere allo scorporo del terreno sottostante. La conclusione agenziale è in perfetta aderenza col dettato di legge contenuto nell’articolo 36, commi 7, 7-bis e 8 del Dl n. 223/06.

Infine, la rivalutazione degli immobili effettuata nel bilancio 2008 avrà effetti ai fini del calcolo del valore dei cespiti da considerare nel “test di operatività” per la verifica di società di comodo e nella determinazione del reddito minimo solo dal 2013, se ad essa s’accompagna il pagamento della sostitutiva, attributiva di rilevanza fiscale alla rivalutazione.