La cessione dei diritti edificatori di un suolo sconta l’Ici

Pubblicato il 03 settembre 2011 Il nostro ordinamento già prevedeva la facoltà di cedere i diritti edificatori di un suolo in via separata rispetto alla proprietà dello stesso.

La novità introdotta dal Dl Sviluppo (dl 70/2011), per la prima volta in Italia, consiste nella possibilità di trascrivere i contratti di cessione che trasferiscono diritti edificatori. Si tratta di una norma ideata a sostegno dello sviluppo locale, che punta sull’uniformare i contratti per la compravendita delle volumetrie, resi pubblici con il mezzo della trascrizione dei contratti per il trasferimento dei diritti edificatori. Una misura che convalida il principio della perequazione urbanistica, in base al quale tutti i terreni esprimono la stessa capacità edificatoria. La cubatura di competenza dei terreni non edificabili può, quindi, essere venduta a quelli edificabili.

La questione che ripropone tale disposizione è quella della tassabilità ai fini Ici della semplice potenzialità edificatoria di un’area. Un terreno dotato di diritti edificatori di origine perequativa non immediatamente attuabili, per il quale non sono certe né la zona di realizzazione né le effettive dimensioni costruttive, è da considerare a tutti gli effetti come un’area edificabile e, dunque, soggetta sia all’Ici che agli altri tributi erariali.

Il vero problema, a questo punto, riguarda la determinazione del valore imponibile. Il Dlgs n. 504/1992 sancisce che il valore di riferimento da considerare è quello di mercato al 1° gennaio di ciascun anno, tenendo conto dell’ubicazione, dell’indice di edificabilità e della destinazione d’uso consentita. Si tratta, però, di valori non sempre facilmente identificabili visto il tempo che solitamente intercorre fino al momento dell’effettivo sfruttamento del bene. Inoltre, anche i prezzi indicati negli atti di compravendita non sempre sono resi disponibili. L'auspicio é di una prossima revisione della nozione di edificabilità o l’introduzione di strumenti convenzionali con cui determinare con ragionevole certezza il valore imponibile da sottoporre a tassazione.