Cosa accade se il promittente venditore omette di informare il promissario acquirente che il bene immobile oggetto del preliminare proviene da una donazione?
La Cassazione ha risposto a questo interrogativo, fornendo, in proposito, alcune utili puntualizzazioni.
Ha così spiegato che, in tema di preliminare di vendita, la circostanza che il bene oggetto di trattative provenga da una donazione non integra, di per sé, un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario acquirente ad avvalersi del rimedio di cui all’articolo 1481 c.c., ossia di sospensione del prezzo per pericolo di rivendica.
Detta provenienza, tuttavia, è da ritenere, comunque, circostanza influente sulla sicurezza, sulla stabilità e sulle potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare.
Ciò posto, essa non può essere taciuta dal promittente venditore, “pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”.
Il promissario acquirente, ossia, potrebbe rifiutare la stipula del definitivo, declinando eventualmente l’adempimento delle sue obbligazioni ai sensi dell’articolo 1460 c.c. (eccezione di inadempimento).
E’ sulla scorta di tali assunti che la Suprema corte, con sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019, ha accolto, con rinvio, il ricorso promosso da un uomo che aveva stipulato un contratto preliminare per la compravendita di un capannone a uso artigianale e che aveva versato, a tal fine, la somma di 50mila euro a titolo di caparra.
Lo stesso aveva adito le vie giudiziarie al fine di ottenere l'annullamento del preliminare, con condanna della parte venditrice alla restituzione del doppio della caparra, ovvero, in via subordinata, l’accertamento della legittimità dell'esercizio del diritto di recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c o, in via ulteriormente subordinata, la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte.
Dopo il contratto preliminare, infatti, aveva appreso che il bene oggetto di trattativa era pervenuto alla promittente venditrice da una donazione dei genitori, il che esponeva il donatario al rischio di riduzione da parte dei legittimari dei donanti: se avesse saputo di tale provenienza non avrebbe stipulato il contratto, essendosi determinato all'acquisto con finalità speculative.
Il tribunale, tuttavia, con decisione confermata anche in secondo grado, aveva rigettato le sue ragioni, accogliendo, per contro, la domanda riconvenzionale della convenuta e riconoscendo a quest’ulltima il diritto di trattenere la caparra.
Per i giudici di merito, in particolare, la provenienza del bene da una donazione non comportava, di per sé, un pericolo di rivendica ai sensi dell'art. 1481 c.c. e non faceva sì che la cosa potesse dirsi gravata da diritti reali, personali ed oneri che ne limitassero il godimento ex art. 1489 c.c.; si trattava, ossia, di una circostanza priva di rilievo che non poteva giustificare le doglianze sollevate dall'acquirente.
Giudizio, questo, non pienamente condiviso dalla Corte di legittimità, la quale ha ricordato il principio di recente affermato dalla giurisprudenza di Cassazione, secondo cui la provenienza da donazione dell'immobile promesso in vendita, in considerazione degli inconvenienti cui dà normalmente luogo, “costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art.1759 c.c. alle parti”.
Per questo, la sentenza impugnata è stata annullata, nei limiti della motivazione, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello per un nuovo esame di merito.
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