Fotovoltaico: trascrizione dei preliminari del diritto di superficie. Chiarimenti

Gli accordi preliminari per la concessione del diritto di superficie su aree destinate all’installazione di impianti da fonti rinnovabil, possono essere registrati secondo le norme di trascrizione del codice civile, allo stesso modo degli altri contratti preliminari.

Infatti, il Decreto Legislativo n. 63/2024, noto come Decreto Agricoltura, non ha previsto eccezioni alla normativa standard.

Per quanto riguarda l'estensione dei contratti esistenti, non sono richieste altre procedure formali nei registri degli immobili.

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito questo punto con la risoluzione n. 4 del 13 gennaio 2025, emessa dopo la presentazione di due quesiti.

Contratti preliminari per diritti di superficie a favore di in installazione di fonti rinnovabili

L'articolo 5, comma 2-bis, del Decreto Legislativo n. 63/2024, infatti, stabilisce che i contratti, inclusi quelli preliminari, per la concessione del diritto di superficie destinati all'installazione e gestione di impianti alimentati da fonti rinnovabili, devono avere una durata minima di sei anni e si rinnovano automaticamente per un altro periodo di sei anni al termine del primo. Inoltre, la legge estende questa regolamentazione anche ai contratti già in vigore che non sono ancora scaduti, garantendo comunque la possibilità di rescindere il contratto.

Posto ciò, l'Agenzia delle Entrate è stata interpellata per chiarire:

1. se la disposizione specifica, che modifica l'articolo 2645 bis, comma 3, del codice civile, permette la registrazione dei contratti preliminari relativi ai diritti di superficie su terreni adatti all’installazione e gestione di impianti rinnovabili, conferendo loro validità per un periodo minimo di sei anni (primo quesito);
2. se è possibile e in che modo effettuare la registrazione, nei registri immobiliari, delle estensioni previste dalla normativa per i contratti non ancora terminati al momento del suo ingresso in vigore (secondo quesito).

Contratti preliminari e diritti di superficie

L'Agenzia delle Entrate ha notato che l'articolo 5, comma 2-bis del Decreto Legislativo n. 63/2024, non ha specificato nulla riguardo alla registrazione. Pertanto, non vi sono eccezioni rispetto alle regole generali del codice civile in questo ambito.

Di conseguenza, anche se i contratti preliminari che includono la concessione del diritto di superficie sono registrabili, gli effetti di questa registrazione sono ancora regolati dalle norme generali sulle pubblicità dei contratti preliminari.

Queste stabiliscono che la validità della registrazione dura tre anni dalla sua realizzazione, a meno che non venga registrato tempestivamente l'atto definitivo o un altro documento previsto dall'articolo 2645 bis del codice civile.

Trascrizione nei registri immobiliari

Con riferimento al secondo quesito, circa le procedure di "registrazione" per documentare l'estensione automatica per legge dei contratti già esistenti, l'Agenzia fiscale sottolinea che, data l'assenza di una specifica deroga o disposizione normativa e di un documento formalmente valido come base per l'esecuzione di tale registrazione nei registri immobiliari, non è necessaria la trascrizione della proroga.

Tuttavia, vi è la possibilità di registrare un atto giuridico nei registri immobiliari, nei casi e secondo le modalità previste dalla legge, qualora questo atto soddisfi i criteri di forma prescritti dall'articolo 2657 del codice civile.

In sintesi:

• i contratti preliminari per la concessione di diritti di superficie su terreni destinati all'installazione di impianti a energie rinnovabili possono ancora essere registrati, rispettando i requisiti formali, secondo il regime di trascrizione dei contratti preliminari. Tuttavia, nonostante l'atto mantenga una validità sostanziale di almeno sei anni, rinnovabile al termine, come stabilito dall'articolo 5, comma 2-bis, gli effetti di tale registrazione sono regolati dall'articolo 2645 bis del codice civile, che limita la validità della registrazione a un massimo di tre anni;
• la proroga automatica per legge dei contratti già in vigore avrà effetto, sostanzialmente, anche senza la necessità di ulteriori registrazioni formali nei registri immobiliari.