Delibere condominiali: termine per impugnare non modificabile

E' nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all'autorità giudiziaria l'annullamento delle delibere dell'assemblea.

L'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. vieta infatti che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all'art. 1137 c.c.

Nulla la previsione di un termine di 15 giorni 

Così la Sesta sezione civile della Corte di cassazione con ordinanza n. 19714 del 21 settembre 2020.

Nella decisione, gli Ermellini hanno ricordato come il regolamento di condominio, anche se contrattuale - ossia approvato da tutti i condomini - non possa derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138, comma 4, c.c., né menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

In particolare, l'art. 1138, ultimo comma, c.c., contiene due diverse norme, di cui una generica e l'altra specifica:

• la prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni;
• la seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti l'impossibilita di sottrarsi all'onere delle spese, l'indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell'amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l'efficacia delle assemblee, l'impugnazione delle relative delibere.

La prima disposizione concerne i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale: la disciplina di tali diritti, se non è modificabile da un regolamento comune, deliberato a maggioranza, può essere validamente derogata da un regolamento contrattuale.

La seconda norma, per contro, riguarda le disposizioni relative alla dinamica dell'amministrazione e della gestione condominiale la cui inderogabilità è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti.

In definitiva, è da ritenere nulla la clausola contenuta nel regolamento condominiale contrattuale che stabilisca un termine di decadenza di quindici giorni, visto che l'ultimo comma dell'art.1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali rispetto alle quali, in particolare, l'art. 1137 c.c. dispone espressamente un termine perentorio di trenta giorni.