Le Sezioni Unite civili di Cassazione si sono pronunciate in materia di locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione rispondendo ad una questione di massima ritenuta di particolare importanza.
In particolare, era stato chiesto al Massimo collegio di legittimità se, in presenza di contratti di locazione di questo tipo, nell’ipotesi di tardiva registrazione anche del contestuale e separato accordo recante l’importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato, fosse configurabile un‘ipotesi di sanatoria di tale nullità.
Dopo un’ampia ed articolata disamina i giudici delle Sezioni unite – sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017 - hanno sottolineato che, mentre in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullità testuale, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all’obbligo di registrazione, nella diversa ipotesi della simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità elusive, si è in presenza, quanto al cosiddetto accordo integrativo, di una nullità virtuale insanabile.
Detta ultima nullità, tuttavia, non è idonea a travolgere l’intero rapporto, compreso ossia il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione.
In conclusione, le Sezioni Unite civili hanno enunciato i seguenti principi:
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