Atto notarile di rettifica di compravendita nulla con imposta di registro

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n. 214 del 31 ottobre 2024, chiarisce il trattamento fiscale applicabile, ai fini dell’imposta di registro, ad un atto notarile di "rettifica e conferma" di un precedente atto di compravendita immobiliare, originariamente considerato nullo. In particolare, la questione verte sulla qualificazione fiscale dell’atto di rettifica, che, oltre a correggere un errore materiale, integra informazioni mancanti essenziali per la determinazione del valore del bene, come l’esistenza di un fabbricato sul terreno.

Secondo l’Agenzia, questa integrazione sostanziale modifica il valore economico dell’atto, rientrando così nella tassazione al 3% prevista per gli "Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale". La risposta esamina dettagliatamente le ragioni per cui questa tassazione è applicabile, alla luce del valore economico che il contratto rettificato assume.

Atto di rettifica e conferma di compravendita immobiliare nulla, il caso

Il caso presentato all’Agenzia delle Entrate riguarda un atto di "rettifica e conferma di atto nullo" redatto da un notaio, che interviene su una compravendita immobiliare avvenuta in passato. In tale compravendita, l’atto originario conteneva due omissioni:

1. l’atto riportava una data di nascita errata per l’acquirente, successivamente deceduto. Questo errore è rettificato ai sensi dell’articolo 59-bis della legge notarile n. 89 del 1913;
2. nel contratto si era dichiarato il trasferimento di un terreno, ma si era omessa la presenza di un fabbricato di tre piani fuori terra e un piano interrato già costruito su quel terreno. L’omissione includeva anche la mancata indicazione degli estremi del permesso di costruire, requisito essenziale per la validità dell’atto secondo l’articolo 46 del d.P.R. n. 380/2001 e la legge n. 47/1985. Questa omissione ha causato la nullità dell'atto.

Il notaio chiede chiarimenti sulla necessità di sottoporre a tassazione il fabbricato omesso in sede di rettifica. Il dubbio risiede nel fatto che, al momento della compravendita, la tassazione aveva riguardato solo il terreno, e l'Istante vuole sapere se ora, con l’atto di rettifica, debba essere applicata un'imposta per il fabbricato e in quale misura.

Rettifica atto di compravendita: inclusione di fabbricato con imposta di registro

Nella risposta n. 214/2024, l'Agenzia delle Entrate chiarisce che l’atto di rettifica presentato non si limita a correggere errori formali o dati catastali, ma modifica sostanzialmente l’oggetto del contratto originario, attribuendo un valore economico diverso all'immobile. La rettifica introduce infatti un elemento nuovo e rilevante, ovvero la presenza di un fabbricato precedentemente omesso.

Questa modifica, secondo l’Agenzia, ha una portata innovativa perché ridefinisce l’oggetto del precedente atto di compravendita, includendo il fabbricato omesso e conferendo così al contratto un valore patrimoniale ampliato. Anche se l’atto di rettifica non implica un nuovo trasferimento di proprietà, esso incide su un elemento essenziale del contratto, rientrando perciò nel campo della tassazione indiretta.

Di conseguenza, l’atto di rettifica è soggetto all’imposta di registro del 3%, poiché la nuova configurazione giuridica ed economica dell’immobile modifica in modo sostanziale l’oggetto e il valore del contratto originario. L'inclusione del fabbricato come parte integrante del bene trasferito determina infatti un nuovo contenuto patrimoniale, rendendo applicabile l’imposta sul valore venale del bene, come previsto dall’articolo 20 del Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR) e dall’articolo 9 della Tariffa, Parte Prima.