Vademecum delle Entrate sulla cedolare secca

Pubblicato il 02 giugno 2011 È stata finalmente emessa dall’agenzia delle Entrate la circolare sulla cedolare secca, imposta che sostituisce la tassazione ordinaria sulle locazioni di immobili a uso abitativo. Si tratta della circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, primi chiarimenti, che fa seguito al provvedimento del Direttore dell’agenzia delle Entrate n. 55394 dello scorso 7 aprile 2011.

L’opzione per la sostitutiva deve essere esercitata nel momento della registrazione del contratto di locazione, ossia entro trenta giorni dalla stipula; la medesima tempistica vale in caso di proroga e nel caso in cui si voglia optare alla scadenza di una delle annualità del contratto in corso.

Molte sono le precisazioni fornite.

Si chiariscono i confini soggettivi: può optare per il regime della cedolare secca il locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Non possono esercitare l’opzione i soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni (es. nel caso in cui si conceda in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti).

Tra i fuori regime:

- i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, data la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio;

- i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo;

- i redditi derivanti da sublocazione di immobili o da locazioni di immobili situati all’estero, non rientrando nella categoria redditi di natura fondiaria.

Si può procedere, invece, all’opzione in caso di affitto di una porzione di abitazione, come nell'ipotesi delle stanze concesse in locazione agli studenti, in caso di contratti con durata inferiore ai 30 giorni, per gli immobili con più proprietari, ognuno dei quali può scegliere autonomamente la cedolare senza condizionare gli altri.

Un chiarimento importante riguarda il primo anno di applicazione. Visto l’obbligo di versamento in acconto dell’85% della cedolare secca dovuta per il periodo di imposta 2011, l’acconto Irpef per il medesimo periodo di imposta 2011 si ritiene correttamente determinato se pari al 99 % dell’Irpef dovuta sulla base della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta precedente, assumendo il relativo reddito senza considerare il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagli immobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente si avvale della cedolare secca per l’intero periodo di imposta; se nel 2011 per determinati immobili abitativi il contribuente si avvale della cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta non si dovrà considerare il reddito fondiario prodotto dai medesimi immobili nella corrispondente parte del periodo di imposta 2010. Chi avesse già presentato il 730 può chiedere al Caf di rivedere i conteggi in sede di conguaglio.

Sul tema, anche fiscooggi.it fornisce un documento molto utile e chiaro. Si può consultare apertamente dal sito.