Rivalutazioni difficili per l’affitto d’azienda

Il Dl 185/08 ha introdotto modifiche alla disciplina della rivalutazione degli immobili, evidenziando particolari difficoltà soprattutto nel caso dell’affitto d’azienda. Chiarimenti in proposito sono stati offerti dalla circolare n. 11/E/2009, in cui si legge che la rivalutazione potrà essere effettuata solo dall’affittuario. E solo in caso di deroga all’articolo 2561 del Codice civile, se il concedente continuasse a calcolare gli ammortamenti, il diritto a effettuare la rivalutazione passerebbe a quest’ultimo. Anche nel caso di rivalutazione da parte dell’affittuario è opportuno, però, definire il trattamento fiscale e contabile dell’operazione. Sempre secondo la citata circolare, la riserva di rivalutazione “torna” al concedente, se non viene utilizzata per coprire perdite o se non è stata distribuita; a sua volta, il concedente vanterà un credito per l’imposta sostitutiva riferibile alla riserva trasferita. Si tratta di una prassi di non facile applicazione, soprattutto tenendo conto della complessità della gestione amministrativa del contratto d’affitto d’azienda. La rivalutazione esercitata dall’affittuario avviene attraverso il versamento della sostitutiva, ma non è chiaro il corretto comportamento contabile da applicare in base alla circolare. Si potrebbe iscrivere una posta dell’attivo a fronte di una riserva e un debito verso l’Erario, ma nessun impatto contabile si avrebbe sul concedente. Da un punto di vista contabile, si dovrebbe verificare una simmetria nelle scritture per l’affittuario e il concedente. Dal lato dell’affittuario vi potrebbe essere lo storno della riserva e l’iscrizione di un credito, contro l’annullamento della posta inizialmente iscritta. Mentre, dal lato del concedente si procederà all’iscrizione di valori proprio come farebbe il proprietario che decidesse di rivalutare, con l’unica eccezione del trattamento della sostitutiva che potrebbe far nascere un debito nei confronti dell’affittuario o di una sopravvenienza attiva.

Secondo Assonime (circolare n. 13/2001), l’affittuario può iscrivere i beni relativi all’azienda in affitto nell’attivo di bilancio. Tale opinione è divenuta ancora più condivisibile dopo che la riforma del diritto societario ha inserito all’articolo 2423-bis del Codice civile il principio della prevalenza sulla forma, anche se con una formulazione incompleta. La prescrizione è comunque contenuta nelle direttive contabili Ue, cosicché quando l’Italia recepirà la direttiva 51/03, si avrà nel Codice la corretta formulazione. Secondo la relazione alla direttiva, il problema non sta tanto nella contabilizzazione degli importi, ma nel loro inserimento negli schemi prescritti dalla direttiva per conto economico e stato patrimoniale. Il problema riguarda soprattutto il leasing, per il quale serve una modifica al Codice, dato che il legislatore ha optato per l’informativa nella nota integrativa.