Per l’area edificabile il Prg non basta più

Benché oggetto di numerose sentenze e di un intervento legislativo ritenuto risolutore, la definizione di area edificabile e, conseguentemente, la tassazione applicabile, resta riproposta su ampie parti del territorio nazionale, con rischio di nuovo contenzioso. L’incertezza intorno al concetto di area edificabile, mai univocamente precisato nelle leggi d’imposta, sembrava sciolta con l’articolo 36, comma 2, del Dl n. 233/2006 (legge 248/2006, cosiddetta Visco-Bersani): l’area è da ritenere fabbricabile “se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”. Tuttavia, le leggi si accavallano e il Prg (Piano regolatore regionale, strumento cui la norma del 2006 fa evidente riferimento) è stato sostituito da forme di pianificazione più moderne. Così, mentre il Prg divide il territorio comunale in zone (agricola, residenziale, produttiva ...), ed individua puntualmente le aree edificabili, le più recenti leggi regionali dispongono che la pianificazione generale avvenga mediante due strumenti tra loro distinti:

il c.d. “piano strutturale” (senza limiti temporali), che contiene le scelte di fondo e divide il territorio comunale in agricolo, urbanizzato ed urbanizzabile e

il c.d. “piano del sindaco” o “piano operativo”, valido per cinque anni, che nelle zone definite urbanizzabili dal piano strutturale, individua concretamente le aree dove avverrà l’edificazione.

Ecco allora affacciarsi il dubbio: per applicare l’articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006, si considera il piano strutturale o si considera quello operativo? Difficile optare per il piano strutturale, che stabilisce il perimetro delle zone in cui l’edificabilità potrebbe essere disposta dal piano operativo e con ciò le separa da quelle in cui l’edificabilità non potrà mai realizzarsi. Ma in queste zone perimetrate non si può sapere quale sarà, in concreto, l’area che ospiterà una costruzione e quella nella quale, nonostante la sua ubicazione nel perimetro delle zone urbanizzabili, non sarà possibile svolgere attività edilizia. Resta il “piano del sindaco”. Spesso l’identikit è tracciato da esso.