Gli immobili strumentali dei professionisti in Unico

Pubblicato il 01 agosto 2011 Entro il 5 agosto 2011 i pagamenti relativi ad Unico (saldo Unico 2010 e acconto Unico 2011) si dovranno effettuare con la maggiorazione dello 0,40%.

Per chi possiede un immobile strumentale alla professione autonoma, i calcoli devono tener conto di alcuni cambiamenti di norme intervenuti negli anni. Perdono la deducibilità i costi degli immobili acquistati o costruiti dal 2010 in poi. In tal caso non si deduce neanche la rendita catastale. La spesa d'acquisto si deduce (quota di ammortamento o canone leasing) se l'immobile è stato costruito o acquistato prima del 14 giugno 1990 o nel periodo 2007-2009.

Nel quadro RE, il rigo RE4 ospita le plusvalenze da cessione, autoconsumo o risarcimento assicurativo di beni strumentali del professionista. Se il bene è un immobile, la plusvalenza è imponibile solo se è stato acquistato e destinato esclusivamente all'attività professionale o artistica nel triennio 2007-2009 (o ante 14 giugno 1990) o se discende dal riscatto di un contratto di leasing stipulato nel periodo indicato. Allora la differenza tra corrispettivo percepito, ossia il valore normale dell'immobile o l'indennizzo ricevuto, e il costo non ammortizzato rientra nell’imponibile del quadro RE. Nel caso di immobili acquistati fino al 2006 o con utilizzo promiscuo, essi non determinano un provento rilevante nel reddito da lavoro autonomo ma, in presenza dei requisiti ex articolo 67 del Tuir, nei redditi diversi. Al rigo RE18 andranno indicate le minusvalenze non da autoconsumo. Il rigo RE10 ospiterà spese come quote di ammortamento e canoni leasing, la cui deducibilità dipende dal momento in cui l’immobile rientra tra i beni strumentali.

Se gli immobili risultano acquistati entro il 31 dicembre 2006, la deduzione dei costi della manutenzione straordinaria avviene in 5 quote costanti, ma se gli stessi sono stati acquistati tra il 2007 ed il 2009, il costo verrà capitalizzato sul valore del bene e dedotto con le quote di ammortamento. Infine, gli immobili acquisiti dal 2010 o che risultano locati o dati in comodato trovano la deducibilità dei costi nel periodo di sostenimento, con il tetto del 5% del valore di tutti i beni ammortizzabili al 1° gennaio. L’eccedenza si scomputa in rate costanti e per i 5 anni successivi.

Sul concetto di strumentalità dei beni immobili nell’ambito del lavoro autonomo si rimanda allo studio n. 64-2011/T, datato 7 aprile 2011, del Consiglio nazionale del notariato.