In caso di nullità di un contratto di locazione, il conduttore ha diritto a richiedere la restituzione dei canoni versati, secondo l’articolo 2033 del Codice Civile.
Tuttavia, il locatore può opporre un’eccezione di ingiustificato arricchimento, ai sensi dell’articolo 2041 del Codice Civile, richiedendo un indennizzo limitato alla reale diminuzione patrimoniale subita e non al mancato guadagno derivante dall’assenza di un contratto valido.
Con ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024, la Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, ha affrontato una controversia legata alla nullità di un contratto di locazione ad uso abitativo, dichiarato invalido per mancanza di forma scritta e registrazione.
Il conduttore aveva richiesto la restituzione dei canoni di locazione versati, sostenendo che il contratto fosse nullo.
La vicenda giudiziaria si è sviluppata in tre gradi di giudizio.
In primo grado, il Tribunale aveva rigettato la domanda del conduttore, affermando che il rapporto in questione non rientrasse nella categoria dei contratti di locazione.
La Corte d’Appello, pur riconoscendo che il contratto era nullo per difetto di forma, ha respinto la richiesta di restituzione dei canoni. Secondo la Corte, il conduttore, avendo usufruito dell’immobile, non poteva pretendere la restituzione delle somme versate senza che ciò comportasse un ingiustificato arricchimento a suo favore.
Il conduttore ha quindi proposto ricorso in Cassazione.
Tra i motivi d’impugnazione, il ricorrente ha dedotto la violazione dell’articolo 112 del Codice di Procedura Civile, secondo cui il giudice non può decidere su questioni non sollevate dalle parti, come l’arricchimento senza causa, rilevato d’ufficio dalla Corte d’Appello.
Un’altra critica ha riguardato l’errata applicazione dell’articolo 2033 del Codice Civile, secondo cui il diritto alla restituzione delle somme versate in esecuzione di un contratto nullo è autonomo e non subordinato ad eccezioni non sollevate dalla controparte.
Il ricorrente ha anche sostenuto che la Corte d’Appello avesse mal interpretato le sue richieste, escludendo ingiustamente la possibilità di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccesso rispetto al canone agevolato previsto dalla legge.
La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso, ritenendo che la Corte d’Appello avesse erroneamente sollevato d’ufficio la questione dell’arricchimento senza causa, senza che il locatore avesse avanzato alcuna domanda in tal senso.
Inoltre, la Suprema Corte ha rilevato che la Corte d’Appello non aveva correttamente applicato l’articolo 2033 del Codice Civile, il quale dispone che, in caso di nullità del contratto, le somme versate debbano essere restituite, salvo eccezioni sollevate e provate dalla controparte.
La decisione della Corte d’Appello è stata quindi cassata, con rinvio a una diversa sezione della stessa Corte per una nuova valutazione.
Nella propria disamina, la Suprema Corte ha chiarito che, in caso di contratti nulli, il godimento dell’immobile da parte del conduttore non può essere utilizzato per negare il diritto alla restituzione delle somme versate.
Qualsiasi contropretesa basata sull’arricchimento senza causa deve essere formulata dalla parte interessata e limitata all’effettiva diminuzione patrimoniale subita, non al mancato guadagno ipotetico derivante dall’assenza di un contratto valido.
Di seguito il principio di diritto enunciato dalla Suprema corte:
| Sintesi del caso | Il contratto di locazione ad uso abitativo, privo di forma scritta e registrazione, è stato dichiarato nullo. Il conduttore ha richiesto la restituzione dei canoni versati, mentre i giudici di merito hanno negato tale diritto per arricchimento senza causa. |
| Questione dibattuta | Il conduttore ha diritto alla restituzione dei canoni versati in esecuzione di un contratto nullo? Il giudice può rilevare d’ufficio l’arricchimento senza causa? |
| Soluzione della Corte di Cassazione | La Corte ha stabilito che, in caso di nullità del contratto, il conduttore può richiedere la restituzione dei canoni versati (art. 2033 c.c.). Il locatore può opporre l’arricchimento senza causa solo con un’eccezione esplicita, limitata alla perdita patrimoniale effettiva. |
Ai sensi dell'individuazione delle modalità semplificate per l'informativa e l'acquisizione del consenso per l'uso dei dati personali - Regolamento (UE) n.2016/679 (GDPR)
Questo sito non utilizza alcun cookie di profilazione. Sono invece utilizzati cookie di terze parti legati alla presenza dei "social plugin".