Superbonus 110%. Precisazioni su accorpamento di abitazioni e fabbricati collabenti

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Ai fini del riconoscimento del Superbonus 110%, in caso di accorpamento di più unità abitative va considerata la situazione esistente all'inizio dei lavori; inoltre, vengono rese precisazioni per le unità collabenti.

Con tre risposte fornite il 7 gennaio 2021 – nn. 15, 16 e 17 – l’Agenzia delle Entrate prosegue nel suo cammino diretto a chiarire i casi ammessi ai benefici del Superbonus 110%.

Superbonus 110%. Riferimento alla situazione prima degli interventi edilizi

L’ormai nota agevolazione del Superbonus 110%, come si evince dall’art. 119 del Dl Rilancio (n. 34/2020) e dalla circolare 24/E/2020, spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del DL n. 63/2013 (sismabonus), cosiddetti interventi "trainanti”, ed anche sugli interventi “trainati”.

Per quanto riguarda il profilo oggettivo, la risposta n. 15/E/2021, con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, precisa che in caso di accorpamento di più unità abitative o di suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, per l'individuazione del limite di spesa, devono considerarsi le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

In pratica, per l’applicazione dell’agevolazione, nelle ipotesi di accorpamento di più unità abitative, va data importanza alla situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi.

Pertanto, è negato avvalersi del Superbonus qualora la configurazione iniziale dell'immobile appartenente al proprietario non appaia riconducibile né al concetto di condominio, né a quello di edificio residenziale unifamiliare o di unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti.

Superbonus 110%. Unità immobiliare funzionalmente indipendente

Nella risposta n. 16/E/2021, l’Agenzia ritorna sul concetto di unità immobiliare funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall'esterno.

Per avvalersi del Superbonus 110% l’unità immobiliare funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall'esterno deve essere individuata verificando la contestuale sussistenza del requisito della indipendenza funzionale e dell'accesso autonomo dall'esterno, non rilevando che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Vi rientra, quindi, l’edificio, di proprietà di un soggetto, composto da due corpi affiancati di cui uno ospita l'unità immobiliare residenziale dove insisteranno gli interventi di risparmio energetico, mentre l'altro corpo ospita due unità immobiliari (ad uso abitativo) concesse in uso a terzi.

Si specifica anche che chi detiene l'unità immobiliare in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato può beneficiare del Superbonus, indipendentemente dal fatto che il proprietario dell'immobile ne abbia o meno fruito.

Superbonus 110%. Fabbricati collabenti

Nella risposta n. 17/E/2021 viene fatto presente che la fruizione del bonus in parola, per l’intervento di demolizione e ricostruzione con messa in sicurezza antisismica di immobili esistenti, consistenti in una pertinenza (C/2) e in un “fabbricato collabente” (F/2) è subordinata, tra l’altro, al fatto che rientri tra quelli di ristrutturazione edilizia previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr n. 380/2001, ai quali sono stati aggiunti di recente “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico”.

Quindi, la detrazione spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (unità collabenti) in quanto gli stessi, anche se totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Sarà necessario, però, un titolo amministrativo del Comune che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali.