Superbonus 110%, limiti di spesa su immobili e pertinenze. Chiarimenti Entrate

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La determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus 110% non è sempre agevole, soprattutto nel caso in cui gli interventi vengano realizzati su un edificio posseduto in comproprietà da più persone fisiche e sono, inoltre, presenti anche delle pertinenze.

Un chiarimento al riguardo è stato reso dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 568 del 30 agosto 2021 (N.B. con risposta n. 765 del 2021 il contenuto è stato rettificato),

Superbonus 110% e comproprietà, quali unità immobiliari considerare

Il caso analizzato dall’Amministrazione finanziaria è quello presentato da un comproprietario, con altra persona fisica, di un fabbricato composto da una unità abitativa e da due pertinenze (una accatastata come autorimessa e una accatastata come magazzino), che intende effettuare sull'edificio interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico, usufruendo del regime agevolato previsto dall'articolo 119 del decreto legge del 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio).

Al termine dei lavori, risulterà variata la destinazione d'uso di una porzione del magazzino, con la creazione di altra unità a destinazione residenziale.

L’Istante chiede di sapere quante unità immobiliari prendere in considerazione ai fini del calcolo dei limiti di spesa per gli interventi ammissibili al regime agevolato, ritenendo corretto considerare le due unità immobiliari residenziali di categoria A/3 che risulteranno al termine dei lavori.

Superbonus, calcolo dei massimali di spesa. Vanno considerate le unità immobiliari censite prima dei lavori

L’Agenzia, nella risposta n. 568/2021, analizza le novità che sono state apportate alla disciplina del decreto Rilancio dalla Legge di bilancio 2021 (L. n. 178/2020) e, successivamente, anche dal Dl 6 maggio 2021, n. 59 e dal decreto legge 31 maggio 2021, n. 77.

In virtù delle suddette modifiche, l'agevolazione in oggetto spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021.

Una precisazione è stata, poi, resa anche in Commissione Finanze (risposta n. 5-05839del 29 aprile 2021), dove è stato specificato che “ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, si ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate”.

In altri termini, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si rendono applicabili i chiarimenti forniti con riferimento agli edifici in condominio, il che comporta, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al 110%, che occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze.

Con riferimento a questi edifici, come già precisato nella circolare 24/E/2020, l'importo massimo di spesa ammesso al Superbonus in relazione agli interventi antisismici è pari a euro 96.000, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, incluse le pertinenze; analogamente, per interventi di efficientamento energetico, l'importo massimo di spesa è pari a euro 40.000 e va moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, incluse le pertinenze.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, dunque, ai fini dell'individuazione dei limiti di spesa, nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità immobiliari, o la suddivisione di un'unità immobiliare, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ciò vuol dire che va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle detrazioni edilizie.

Con riferimento al caso di specie, dunque, non rileva ai fini dell’applicazione della detrazione maggiorata del 110% il fatto che al termine lavori verrà realizzata un'ulteriore unità immobiliare residenziale. Pertanto, ai fini della verifica del limite di spesa sui cui calcolare la detrazione, andranno considerate tutte le unità immobiliari di cui si compone l'edificio censite in Catasto prima dell'inizio dei lavori, incluse le pertinenze.